2022年快將結束。 紐西蘭今年在很多事情上的發展，彷彿跟2021年反其道而行。 其中一個最明顯的經濟指標是房屋價格下跌。 紐西蘭屋價長期以來是升多跌少。 紐西蘭屋價在2021年11月創下歷史高位。 更離譜的是，紐西蘭屋價由2012年至2021年的10間，連年上升，其中只有2012，2018和2019三年的升幅不足5%當中有五年的升幅在一成或以上，在2021年的升幅近接近三成。 不過，紐西蘭屋價在去年11月創出歷史高位後，屋價顯然已跟一般市民的購買力大大脫節，隨著房屋供應增加，屋價開始橫行發展，或者是輕微回落，直至儲備銀行為了壓抑通貨膨脹而開始顯著加息，屋價跌勢在今年下半年加快，跌幅擴大。 房屋市場由以往買家擔心買不到屋，轉為擔心支付過高價格買屋。 一年將盡，多個房屋數據均顯示，房屋市場錄得過去10年以來最差表現。 首先，紐西蘭房地產協會最新房屋價格指數顯示，全國屋價從歷史高位回落13.7%。 同期奧克蘭屋價跌幅更高達18.4，威靈頓屋價跌超過兩成的20.8%。 全國房屋中位價由去年11月的925,000元，下跌至今年11月的81萬元。 同期奧克蘭房屋中位價由130萬元，跌至106。5萬元。 多名銀行經濟師預期屋價會繼續下跌。 當中以ASB銀行最悲觀，該行估計屋價會由最高位累跌兩成半，經通脹調整後的跌幅為四成。 其他經濟師略為「樂觀」，ANZ銀行估計為22%或經通脹調整後的32%，人民銀行和西太平洋銀行均為21%，央行估計累跌兩成。 不過，經濟師的預測通常並不準確。 正如沒有經濟師在2021年年初能成功預測當年屋價會上升近三成。 這次紐西蘭屋價受到央行大幅加息打壓，將屋價由鐘擺的最高的一方，擺動至另一方，最終的累計跌幅，可能超過所有經濟師現在的預測。 其中一個原因是紐西蘭央行加息步伐未有停止。 央行的官方利率由原來的0.25%，在不足一年內增加至4.25%，目前經濟估計該利率會在明年上升至5.5%見頂。 即是屋價將繼續受到加息推低的壓力。 隨著官方利率升至4.25%，房屋按揭貸款利率也由去年約2.5%，增加至約6.5%。 假如央行一如估計把官方利率在明年累升至5.5%，部分定息房貸利率將增至7%或以上，利息支出對於置業人士是很沉重的負擔。 房屋價格升跌直接影響民生經濟活動。 其一是財富效應消失。 在屋價上升的日子，不少業主會更願意花錢購買大型電器，家具，換新車和外出旅遊，或者連外出用膳的次數也較多。 雖然屋價上升是紙上富貴，但業主看到屋價持續上升，個人財富增加，自然心情愉快，較容易花錢。 然而，奧克蘭房屋中位價在今年下跌接近25萬元，幾乎所有奧克蘭業主的財富均損失六位數字，這當然影響部分業主的消費心情和實力。 另一個更直接影響消費的原因是房貸利率增加，令仍需要供屋的業主，他們可支配收入金額減少，直接削弱他們的購買力。 因此，一項在30多年前創立，一直被引用的消費者信心指數最新調查顯示，紐西蘭消費者信心跌至自該指數成立以來的最低位，也不令人感到意外。 調查顯示，該指數在12月季度急跌，下跌12點至75.6點，是自1988年以來的最低位。 令消費者信心急跌的原因包括上述所講銀行加息令市民借貸成本增加，其他因素包括食品，住屋和汽油價格在今年內急升削弱市民購買力。 聖誕節是普世歡騰的日子，新一年也會帶來新希望。 不過，大家在享受節日的同時，也需要認識大勢。 目前較好的做法應該是持盈保態，維持實力。
持盈保態靜待良機 畢竟，否極泰來，與及任何數據和指數跌至最低點時，下一步就是橫行或回升。 所謂人有三衰六旺，經濟周期也是由盛轉衰，再收衰入盛，周以復始。 只要能避過衰退，保持實力，就可抓緊回盛時出現的機會。 一年將盡，在此祝華頁讀者和網友身體健康，萬事如意。 |
