筆者一些世叔伯近年都有意「大屋換細屋」。 

當中部分人已屆退休年齡。 

就算未達退休年齡，他們的子女均已成年，有些已組織自己家庭，有些想過獨立生活，有些甚至由於工作或其他原因，已移居外國。 

他們的物業，絕大部分是由四房起跳，假如只剩下「兩老」，「換細屋」是合理選擇。 

其一是可以套現，其二是年齡漸長，要保養維修一間房屋，並不容易。 

他們年輕時努力工作，隨著家庭財富增加和人口變化，由細屋換大屋，壓力不輕想不到現在大屋換細屋，要找到「心頭好」也不容易。 

有些長輩找了兩三年，仍然未有結果。 

大前提是，很多華人不喜歡購買養老村的居住權，原因是需要定時交管理費更大理由是百年歸老後，需要把物業業權交還管理公司，全數失去物業在居住期間的價格升值。 

於是，他們會在房地產市場上尋找適合退休活的房屋。 

但結果證明大屋換細並不比當年細屋換大屋容易。 

原來，紐西蘭退休委員會也曾發表報告指出，大屋換細屋比一般人所想的困難得多，主因是市場上缺乏適合退休長者居住的物業。 

他們呼籲需要增加供應長者可以負擔和宜居的房屋。 

該委員會表示，紐西蘭住宅物業比率佔最大多數的三房和近期較多興建的多層排屋，並不符合長者需要。 

房屋及都市發展局數據顯示，長期而言，三房物業仍然是最普遍的住宅，隨後是四房房屋。 

新建住宅中，兩房物業不足兩成，一房住宅比率更低於一成。 

不過，隨著人口老化和人口結構變化，在直至2023年的10年內，一人家庭戶口增加接近12萬個，同期一房房屋只增加4萬間。 

有房地產專家指出，只要比較一個地區內四房和兩房物業的比率，就可略知該地區大屋換細屋的難易度。 

例如在懷卡托，兩房平房數目，只相當於四房房屋數目的16%；一對退休夫一對退休夫婦要賣出持有的四房物業，同時找到合適的兩房房屋，頗為困難。 

專家表示，通常較大地區，住宅物業較多樣化，也較容易大屋換細屋。至於懷卡托算是一個例外，原因是該區有不少休閒園場和地皮面積較大的住宅區。 

以奧克蘭為例，近10年來現不少公寓大樓，為退休人士提供更多選擇。 

退休人士選擇大屋換細屋，除了想有較宜居的環境外，另一重點在套現。 

對於很多只有一間自住物業的人而言，他們大部分的積蓄，就在物業上，出售物業套現，可以讓他們有較鬆動的金錢安享晚年。 

不過，有經濟師指出，很多人低估出售房屋所需的成本。

例如他們計劃以100萬元出售手上持有的自住物業，然後再以50萬元購入面積較細的房屋過退休生活。 

但在出售物業時，代理佣金、推廣費用、律師費和搬遷費，往往花倬物業售價的5%；以上述例子而言，大屋換細屋所得並不是50萬元，而是45萬元。 

當中搬遷費可以是一個令人意想不到的大數目。 

筆者一名同事近日喬遷之喜，他一家人在出售房屋居住10多年，除了出現損毀而必須更換，所有家私和大型家電均使用經年，這次乘換屋之便，全部置新，結果下來是一筆不菲支出。 

當然，正好同事所言，經營10多年，是時候好好享受一下。 

大型家品還在其次，物業價格才是重點

有人設想大屋換細屋後，可以套現大筆金錢。 

誰知道以180萬元出售四房物業後，結果還是花了150萬元買了一個很優質的兩房公寓單位。 

好在他們還有儲蓄和其他投資，安享晚年是不成問題。