新西兰房价复苏缓慢，ASB预测要到2029年底才重返2021年高峰

仍在等待房价重返高峰的屋主，可能还需要再等几年。

ASB银行最新发布的《新西兰房价展望》指出，2021年末创下的名义房价高峰，可能要到2029年末才能再次达到。

ASB预计，全国房价在2026年将大致保持不变，2027年则可能上涨约3.5%。

2026年房价预计基本持平

ASB高级经济学家Mark Smith表示，房地产市场仍会复苏，但速度将比过去缓慢。

他说：

“这对首次购房者以及希望换购更大住房的人来说是好消息，但也意味着卖家需要为一个更加平衡的市场做好准备。”

Smith表示，房价仍有上涨空间，但未来的复苏将更加温和，主要由家庭收入增长推动，而不是依赖房产价值快速飙升。

“我们仍然预计房价会上涨，但复苏过程会更加有节制，更多由收入增长带动，并最终变得更具可持续性。”

实际房价较高峰下跌约30%

自2021年房价见顶以来，新西兰房地产市场已经经历大幅调整。

根据ASB的分析：

• 全国名义房价较2021年高峰下跌约15%；
• 计入通货膨胀因素后，实际房价跌幅约为30%；
• 2026年全国房价预计大致不变；
• 2027年房价预计上涨约3.5%；
• 2021年的名义房价高峰可能要到2029年末才能恢复。

Smith表示：

“虽然住房负担能力有所改善，但市场一直没有真正起飞。”

买家不必再急于作决定

市场放缓意味着买家拥有更多时间和选择，不必像上一轮房价上涨期间那样匆忙出价。

Smith说：

“买家现在有更多时间和选择，不必像上一轮上涨期间那样急于作决定；与此同时，卖家可能需要对价格保持现实的预期。”

他强调，ASB并不预期过去十年那种快速累积房产资本收益的情况会再次出现。

“我们预测，过去十年那种资本价值快速上涨的情况不会重现。”

这也意味着，卖家可能需要重新调整心理预期。市场即使复苏，也未必会迅速回到过去普遍出现多名买家竞价、房价快速上涨的状态。

疫情期间的房价周期“非同寻常”

报告指出，在2020年之前的30年里，新西兰房价上涨了接近六倍，平均每年上涨约6%。

同期，名义国内生产总值（GDP）的年均增长率约为5%。

然而，在疫情期间急剧上涨之后，全国房价于2022年及2023年初大幅下跌。

ASB认为，影响房地产市场的因素包括：

• 经济周期性疲弱；
• 净移民人数较低；
• 借贷成本上升；
• 市场不确定性增加；
• 现有住宅挂牌数量维持高位。

报告表示：

“与以往的历史经验相比，新冠疫情期间出现的房价暴涨与随后暴跌，是一次非同寻常的房地产周期。”

约3万名首次购房者承受冲击

报告指出，2020年及2021年经通胀调整后的房价涨幅，如今已大部分被抹去。

对于在2021年市场高峰期入市的首次购房者而言，这一轮下跌尤其沉重。

ASB估计，大约有3万名首次购房者在2021年购买住房。

这些买家不仅可能面对房屋价值下降，还可能经历贷款利率上升、生活成本增加以及家庭预算收紧等多重压力。

报告指出：

“对于2021年购房的约3万名首次购房者来说，这次市场下行可能尤其残酷。”

房价未来将更多由收入推动

ASB的分析还显示，房地产市场与整体经济之间的关系正在发生变化。

过去，房价快速上涨带来的“财富效应”，往往会推动家庭增加消费；但未来，房价和家庭支出更可能由实际收入增长带动。

Smith认为，这种转变有助于房地产市场及整体经济实现更稳定的发展。

“由收入增长带动的房地产上升周期，应有助于降低经济过热的风险，并支持更加平衡的经济扩张。”

如果房地产复苏更加平缓，新西兰储备银行在收紧货币政策时，也可能采取较为渐进的方式。

房市若意外升温，OCR可能进一步上调

尽管ASB预计房价将温和复苏，但市场前景仍存在不确定性。

如果房价上涨速度超出预期，新西兰储备银行可能需要进一步提高官方现金利率（OCR），以防止房地产市场和整体经济再次过热。

Smith表示：

“如果房地产市场的表现意外强于预期，官方现金利率可能需要在2027年升至高于我们目前预测的3.25%峰值。”

房地产进入“慢复苏”时代

ASB的预测显示，新西兰房市短期内可能不会出现强劲反弹。

对首次购房者而言，市场放缓意味着有更多时间选择房产、评估价格和安排贷款；但对期待房价迅速恢复的屋主和卖家来说，则可能需要保持耐心，并接受更加现实的价格预期。

未来的新西兰房地产市场，可能不再依赖房价快速上涨，而是进入一个由收入增长、住房负担能力及整体经济表现共同推动的“慢复苏”阶段。

资料来源：《新西兰先驱报》、ASB《新西兰房价展望》