2021、2022年高位入市买家承压，专家称传统“房产阶梯”模式正在改变
过去几十年，“买房、升值、换大房”几乎是许多新西兰家庭熟悉的财富积累路径。 然而，对一批在2021年、2022年房地产市场高峰期买房的人来说，这条“房产阶梯”如今却变成了一条下坡路。 最新数据显示，奥克兰平均住宅价值相比2022年高峰已经下跌近24%，惠灵顿跌幅更接近30%。 有年轻首次购房者发现，自己当年45万纽币买下的奥克兰公寓，现在只值33.1万纽币。 5年时间，账面缩水近12万纽币。 他说：
45万买入，现在只值33.1万2021年年中，Cameron Pitney和伴侣遇到了一个看起来相当不错的机会。 他们当时租住的奥克兰市中心一套一居室公寓准备出售，房东愿意直接卖给他们，这意味着双方可以省下一笔房地产中介费用。 两人最终以 45万纽币 买下这套公寓。 当时29岁的Pitney觉得，终于可以不再替别人的房贷“打工”，而是开始偿还属于自己的房贷。 他可以自由装修房子，可以在墙上钉钉子挂照片，也第一次真正拥有了属于自己的住宅。 更重要的是，当时正值房地产市场高峰。 Pitney回忆：
两人的计划也很传统： 先买第一套房，等房价上涨后出售，再用赚到的钱换一套更大的住宅。 然而，事情的发展完全相反。 房价跌超过26%，原来的计划彻底打乱到了2026年，Pitney在接受《新西兰先驱报》采访时，当场上网查询自己的公寓估值。 结果显示： 目前估值只有331,000纽币。 与2021年的45万纽币买入价相比： 缩水119,000纽币，跌幅超过26%。 Pitney说：
更麻烦的是，他和伴侣后来已经分开。 两人现在都无法独立承担整套房屋的按揭，因此只好把这套共同拥有的公寓出租，然后各自在其他地方与室友合租。 即使这样，他们每两周仍然需要为这套公寓额外贴补数百纽币。 Pitney说，经历这一切后，他对房地产的看法已经完全改变。 他甚至形容： 买房“像赌博，而且似乎只有富人才赌得起”。 对于是否还会再次买房，他的答案相当坚决：
奥克兰房价比高峰低23.9%Pitney的经历并非个案。 QV数据显示： 奥克兰2026年7月季度平均住宅价值： 1,173,343纽币 2022年1月高峰： 1,541,168纽币 跌幅： 23.9% 全国新西兰平均住宅价值目前约为： 898,799纽币 相比2022年1月高峰： 下跌15.5% 全国平均跌幅之所以相对较小，是因为坎特伯雷、南地及西海岸等南部地区近几年表现较强，抵消了部分跌幅。 惠灵顿目前平均住宅价值： 883,783纽币 相比此前高峰： 下跌29.7% 如果把通胀因素考虑进去，情况更加明显。 《新西兰先驱报》商业编辑Liam Dann计算后指出，从实际购买力角度看： 奥克兰房价较高峰低约35.5%，惠灵顿则低约40%。 20岁就买房，却发现财富计划落空另一名年轻房主Liam Patten的经历同样具有代表性。 Patten 16岁开始工作，Year 12还没读完便离开学校，成为电工学徒。 取得资格后，他当了8年电工，目前25岁，在一家建筑公司担任商业项目现场经理。 20岁时，他的房贷经纪人建议： 与其一直交房租，不如早点买一套房，再把其他房间租出去，用租金帮助偿还房贷。 这也是过去许多新西兰年轻人熟悉的“尽早进入房地产阶梯”策略。 2020年10月，在父母帮助支付首付后，Patten以： 114.5万纽币 在奥克兰 Pākūranga 买下一套房。 他采用只付利息的贷款，并把房间出租，室友的租金大约能够承担60%的还款。 最初，一切似乎都按照计划进行。 但问题是—— 他买在了房地产周期高点附近。 “现在根本拿不回自己的钱”随着房价下跌，Patten原本通过房产积累财富的计划遭到重创。 他说：
过去近6年的房主生活，也让他逐渐发现，买房并不仅仅是每个月还贷款那么简单。 水费、电费、网络、房屋维修、突发开支，全都需要自己承担。 他说：
为了降低压力，他后来还把楼下车库的一部分改造成自己的居住空间，把更多地方出租给室友。 然而，即使租金可以帮忙承担贷款，房产价值下跌依然让他的财富积累计划受到明显影响。 2021、2022年买房者损失最明显估价公司Valocity高级研究分析师Wayne Shum表示，在房地产周期高峰附近买房的人，目前不少仍处于账面亏损状态。 数据显示： 2021年和2022年买房、目前仍持有房产的人中，大约三分之一账面亏损达到10%或以上。 部分房产甚至比原来的买入价低： 20%或更多。 而已经卖掉房产的人，账面亏损则已经变成真正的现金损失。 2022年买入后出售接近一半出现亏损。 平均亏损约： 60,000纽币 2021年买入后出售超过三分之一出现亏损。 平均亏损约： 74,000纽币 负资产比例不高，但对当事人影响很大从整个新西兰银行体系来看，问题暂时还没有发展到系统性风险的程度。 新西兰储备银行估计： 全国房贷债务中，处于 负资产（Negative Equity） 状态的比例不到2%。 所谓负资产，就是： 欠银行的钱，比房子目前的市场价值还高。 因此，真正陷入这种极端情况的贷款人仍只占少数。 但对市场高点买入的房主来说，房价下跌仍然带来了非常现实的问题： 下一套房子的首付缩水了。 房价跌10%，20%首付可能直接少一半Wayne Shum举了一个简单的例子。 假设一个人买了一套： 50万纽币的房子 支付20%首付： 10万纽币 如果房价下跌10%，房屋价值减少： 5万纽币 那么卖房之后，这个人原本10万纽币的首付所代表的净值，就只剩下： 5万纽币。 也就是说： 房价只跌10%，原本的20%首付可能已经缩水一半。 这会直接影响房主购买下一套房子的能力。 传统“房产阶梯”正在失效？几十年来，新西兰人对于住房有一种非常典型的模式： 第一次买小房子； 过几年房价上涨； 结婚、生孩子； 卖掉第一套； 再换更大的房子、更好的社区或更好的校区。 房价上涨本身，为下一次置业创造了新的首付。 但Wayne Shum表示，现在部分年轻首次购房者已经被“卡住”。 如果他们损失了大量房屋净值，即使想换房，也可能拿不出足够的首付。 这与传统的“房地产阶梯”完全相反。 过去是： 一级一级往上爬。 现在部分高位买家却变成： 往下退一两级。 如果重新回到20岁，他会怎么买？有趣的是，Patten并没有完全否定房地产投资。 如果重新回到20岁，他仍然可能买房，但绝不会采取相同方式。 他说：
他提到的地区包括： 基督城，或者Pōkeno这样的新开发地区。 他的想法是： 与其把大量资金压在昂贵地区的一套房子上，不如购买价格较低的多套物业，让租金能够承担更高比例的贷款。 他现在甚至考虑未来到奥克兰以外寻找投资物业，或者在Waikato购买土地长期持有。 他说：
专家：房子仍然是投资，也会涨跌Cotality首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，经历这轮调整后，人们可能需要重新认识房地产。 他说：
就像股票一样： 会涨，也会跌。 Davidson认为，市场过去几年曾多次出现看似即将复苏的迹象，但每一次都因为经济疲弱、利率以及全球不稳定等因素而受到打击。 即使房地产市场已经接近底部，未来的复苏也未必会重演过去数十年的房地产繁荣。 “每7到10年翻一番”可能不会再回来过去不少新西兰人曾相信： 房价每7到10年左右就会翻一倍。 Davidson认为，未来市场很难继续复制这一模式。 原因包括过去推动房价上涨的一些重要因素已经发生改变： 利率长期下降的时代基本结束； 税务政策可能更加严格； 住房供应限制有所减少； 从单收入家庭转向双收入家庭所带来的购买力提升，也已经基本完成。 这些因素意味着： 未来房地产市场可能更加稳定，而不是重复过去那种快速暴涨。 Davidson表示：
以后人们买房可能更多考虑： 自住价值，而不仅仅是投资升值。 与此同时，人们也可能开始把财富配置到更多不同投资渠道，而不是把绝大部分资金全部投入房地产。 房贷顾问：暂时没有出现大规模被迫卖房Loan Market Highland Park合伙人、房贷顾问Michelle Isemonger表示，尽管失业率上升、生活成本增加，但目前仍没有看到银行拒绝支持困难房主，从而造成大规模Mortgagee Sale（抵押权人出售）的情况。 不少房主目前的选择仍然是： 继续撑住，等待市场恢复。 她说：
有人决定以后只投资股票对于Pitney而言，这次经历已经彻底改变了他的财富观念。 他说，目前自己几乎无法通过这套房产建立任何财富。 未来几年最好的结果，就是继续支付账单、熬过这段时间，直到收入提高，重新有能力积累储蓄。 但下一次，如果真的有余钱可以投资，他已经决定： 不会再投入房地产。 他说：
“我不会再靠近房地产市场。” 房地产神话正在经历一次重新审视过去很多年，新西兰房地产投资最核心的逻辑非常简单： 早点买、长期持有、房价最终会上涨。 但2021年以来的这一轮市场调整，让一批年轻购房者第一次真正经历了另一个现实： 房地产并不保证赚钱。 对于较早买房、已经累积大量净值的家庭而言，这轮调整可能只是一次周期性回落。 但对于2021、2022年拿出全部积蓄、甚至依靠父母帮助才勉强进入市场的首次购房者而言，影响可能完全不同。 他们面对的不只是账面数字下降，还可能包括： 换不了房、首付缩水、关系与家庭计划受到影响，以及未来投资观念的彻底改变。 传统的“Kiwi房产梦”，正在经历一场少见的现实考验。 |
