買賣房產合約,買家貸款條件不滿足, 能解約嗎?

时事新闻
日期:2020-01-31     来源: 华页     阅读:3402

你可能已經知道,在紐西蘭買房時候簽署的買賣合約裡,買家可以有貸款條件。貸款條件就是買家需要貸款(一般是向銀行貸款),才能有足夠的資金完成過戶。如果買家在買賣合約裡有貸款條件,貸款條件不能滿足,例如,買家的銀行拒絕貸款給買家,那麼買家就會通知買家的律師,發通知給賣家律師,基於貸款條件不能滿足,解除買賣合約。或者,買家可能是由於其它的什麼原因,用貸款條件不能滿足為由,解除買賣合約。
在紐西蘭買賣房屋,一般都是採用紐西蘭房地產協會的標準版本合約,加上可能的刪減或改動。去年,紐西蘭房地產學會更新了買賣合約版本,出版了第十期版本,現在已被廣泛採用。在這個版本裡,如果買家有貸款條件,並以貸款條件不能滿足而解約時,必須向賣家提供證據,證明買家確實不能貸到款。例如,銀行的信件或電子郵件,說明買家的貸款申請被拒絕了。
其實,新版買賣合約裡的有關於貸款條件唯有解約的要求,在買賣合約裡體現出來,是新的要求,但從實質上說,法院早已有這方面的判決。我們看一個上訴法庭在2019年的一個判例如下:
1. 在2014年期間(請注意,當時的買賣合約版本沒有新版合約裡的要求),買賣雙方簽署了合約;
2. 在合約裡,買家有貸款條件和書面房屋檢查報告條件,它們的截止日期都是在簽約後10個工作日;
3. 在簽署合約兩天后,買家找了一個驗房師傅到現場查看,發現房子牆壁中層裡的隔熱層,是後期補裝的;
4. 驗房師傅沒有提供書面的檢查報告,驗房師傅覺得,即便隔熱層是補裝的,房子沒有問題;
5. 買家自己上網查詢,並得出結論是,補裝隔熱層,很可能說明房子裡的水分過高。於是,買家要解除合約;
6. 買家的貸款條件,是要用已有房產一起做抵押,取得相當於買賣合約裡總價的全部款項。買家去自己的銀行做了詢問,但是沒有遞交貸款申請;
7. 在此情況下,買家指示買家律師,發了通知給賣家律師,以房屋檢查報告不滿足為由,解除買賣合約;
8. 在得知買家的態度堅決後,賣家和另一買家簽署了合約,完成了過戶。但是出售價低了約15萬紐幣;
9. 在高院做判決時,法官發現買家違反合約,但是只判決了一點象徵性的賠償;
10. 賣家不服,上訴到上訴庭,上訴庭同意高院法官的違約結論,但是改判買家要賠償賣家的價差15萬紐幣;
11. 上訴庭的法官認為:對於買賣合約裡的貸款條件,買家有責任向其銀行提出正式的申請,如果銀行不願貸款,買家應該嘗試其它銀行或貸款仲介。如果這些機構都不能提供貸款,買家還要向賣家提出,看賣家是否提供分期付款(賣家貸款)。在買賣合約的貸款條件下,買家負有責任,要進行“合理的努力”。以這一條解約,買家應該要提供一定的證據,顯示買家的合理努力沒能成功取得貸款。

從上述案例我們可以看出,買家要慎重對待簽署買賣合約和裡面的買家條件。在簽署任何檔包括買賣合約之前,應該交由律師修改或提出法律建議,以免在合約簽署之後,陷於被動,甚至要賠償款項給賣家。
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